持ち家か？賃貸か？について
今回は議論が尽きることのない、「持ち家か？賃貸か？」問題についてです。
この問題はFIREやセミリタイアの生活費にも大きく関わってきます。
結論から言うと、その人の住む地域、家族構成、資産によって答えは違ってきます。
どちらも正解だと思いますが、私は賃貸派です。
私は子供のころから、賃貸の一軒家 → 賃貸マンション→ 分譲マンション → 一軒家で、独立してからは、賃貸マンション → 分譲マンション → 賃貸マンション → 賃貸マンションと、すべてのステータスを経験しています。
この経験上から、持ち家と賃貸、それぞれのメリット、デメリットを考えていきたいと思います。
＜持ち家のメリット、デメリット＞
メリット
・自分の城を持つという古くからの価値観を満たすことができる
・駐車場代、管理費など諸経費が不要
・部屋を自由に改築できる
・現在は住宅ローンが低金利
デメリット
・ほとんどの場合、ローンを組んでいる
・経済情勢、災害などで資産価値が下落する場合がある
・毎年固定資産税がかかる
・年々経年劣化し古臭くなり、場合によってはリフォームが必要となる
・近隣トラブルなどがあった際、すぐに引っ越せない
・現在は価格高騰で、かなり高値での買い物になる場合がある
＜賃貸のメリット、デメリット＞
メリット
・ローンがない
・なにかあれば、すぐに引っ越せて身軽である
・資産価値の部分だけなら、経済情勢や天災を気にしなくてもよい
・新築の大手メーカー物件は内装や設備が最新で快適
デメリット
・自分の資産ではない
・持ち家か賃貸かと聞かれた際、ステータスとしては下と捉える人が多い
・年を取ると借りられなくなるリスクがあると言われている
＜結局は価値観の違い＞
それぞれのメリット、デメリットを書き出しましたが、
極論すると所有する喜びを感じたいのかそうでないのかだと思います。
持ち家派は「家賃を払い続けても結局は自分のものではない」「売却すれば儲かる場合もある」という資産価値的な意見が大きいと思います。
これはその通りなのですが、ローンが払えなくなり、任意売却や競売になる人の記事を見ると、ローンを下回る回収しかできていない人も多いです。
購入時より完全に値上がりしている物件は、三大都市で大手ディベロッパーが建てた、都心、駅チカのブランドタワーマンションがほとんどです。
これらの物件は建材費・人件費の高騰により、都心の新築マンションがサラリーマンではとても買えない金額になっており、中古マンションへの物色の広がりによる値上がりの恩恵を受けている形です。
また不動産投資（転売）対象としての投機マネーの流入もありますが、2021年に入り、私の地元の名古屋市に関しては新築分譲タワーマンションがすぐに分譲価格より高く取引されるという事態は少なくなってきています。
今後は現在所有している不動産が、右肩上がりで価値が上がっていく資産ではない可能性があり、むしろ建物の価値は確実に失われていくので、徐々に価値が下がっていく資産になるのかもしれません。
資産の観点だけで言うなら、10年前に地方の建売の一軒家を買った人は、その購入金額をGAFAの現物株購入に充てていた方が、資産は間違いなく増えています。
＜賃貸の利点＞
持ち家の場合、「ここに一生住むんだ」という考えで購入する人も多いかと思いますが、3年後の事も不透明な混沌とした時代の中、将来の事を予測するのは難しいことです。
同じマンションに一生住むなんてことは、余程のことがない限り不可能です。
特にタワーマンションは管理費や修繕積立費が多額になることも想定されています。
その点、賃貸の場合、メリットにも書きましたが、何かあればすぐに引っ越せます。
極論ですが、隣人が変な人だった場合、トラブル回避のため引っ越せばいいのです。
持ち家の場合、不動産取引は相対取引で、買う相手が現れて売買価格が合致して初めて売却できます。
そして査定価格と実際の売買成立価格には乖離がかなりある場合も多くあります。
＜賃貸の審査について＞
無職になると賃貸を借りるのは難しいと世間的には言われています。
FIREして無事無職になった私も、この点に関しては不安がありました。
今年の2月に引っ越しましたが、結論から言うと現金や保有している金融資産を証明できれば保証会社の審査も通ります。
私の借りた物件は大手不動産会社の物件で、審査基準が厳しめの保証会社の審査となりましたが、各銀行や証券会社の保有資産の画面コピーで難なく審査は通りました。
直前に借りていた物件が家賃20万ほどの名古屋では高級物件で、その家賃を滞納なく支払っていたことも審査が通り易かった理由のひとつだそうです。
ちなみに銀行に依頼すれば「残高証明書」は発行できます。
数千万単位の金融資産がある事で、無職でもある程度の信用力は保持できるようです。
もちろん信用情報（家賃滞納、免許書を複数回紛失など）に何もないことが前提です。
世間で言われている「無職は賃貸が借りられない」は、条件付きで事実ではなく、金融資産がある方にとっては問題ないと思われますので、FIREを目指している方は参考になさってください。
（保証会社によっては審査内容が変わってくる可能性はあります。）
＜投資としての購入＞
一方、持ち家でも住居用としての購入だが、「将来への期待として投資になれば」という考えでのマンション購入はまだ十分にありだと言えます。
その場合のおすすめは、大手ディベロッパー（三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産、野村不動産、東京建物、東急不動産、大京）のブランドマンションで、都心の駅チカマンションが有利だと思います。
東京以外であれば、学区の評判が良い地域の不動産は価値が下がりにくいです。
ローンに関しては割愛しますが、一番やってはいけない事は、夫婦それぞれの名義でローンを組む事だと思います。
これは避けてください。どちらかが働けなくなった場合にすぐに詰みます。
＜賃貸のススメ＞
最後に、現在の私は大手メーカーが建てた新築の賃貸物件に住んでおり、外装はもちろん、内装や設備も最新でとても快適です。
たくさん新築マンションのモデルルームを見ていますが、分譲マンションのクオリティと遜色ないレベルです。
PC1台あれば今の仕事はできるので、将来的にどこに住んでも良いという気楽な気持ちでいます。
分譲マンションを保有しているときは、災害がとにかく怖かったです。
資産価値の上下を気にしなくて良いことは案外、心の余裕に繋がっているのかもしれません。
今後も私は賃貸派です。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
