LIFULL不動産クラウドファンディングさんからの取材~不動産クラウドファンディングの投資戦略~

 

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こんにちは。

かつさんどです。

今年も早くも2月中旬と時の流れが早いですねー。

 

 

 

 

<インタビュー取材していただきました>

不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」などで有名な、株式会社LIFULLさんが運営する、「LIFULL不動産クラウドファンディングさんより取材を受けました。

 

recrowdfunding.lifull.jp

 

 

事業者さんからの取材は今までにありましたが、不動産クラウドファンディングに特化した比較サイトからの取材は初めてでしたので、緊張しました。

 

<FIREと不動産クラウドファンディング

事前に質問事項の原稿は無く、Zoomで1時間ほど不動産クラウドファンディングについて取材をするという内容でした。

担当者さん曰く「FIREしている人の取材は初めてなので楽しみにしています」と言っていただけたので、FIRE×不動産クラウドファンディング投資の親和性をお話ししたいと思っていました。

 

<インタビュー内容は?>

Zoomでのインタビューは、LIFULL不動産クラウドファンディングの担当者さん1名と部署の方2名と私の計4名で行われました。

 

ご質問内容は、

・簡単な自己紹介

・なぜFIREを目指したのか?

・FIRE達成への経緯は?

・不動産クラウドファンディング投資のきっかけは?

・不動産クラウドファンディング事業者の選び方は?

・不動産クラウドファンディングのファンドの選び方は?

・比較サイトの利用頻度と目的は?

などでした。

 

<不動産クラウドファンディングの投資戦略>

以前、ロケットファンドさんの配信トークライブ「Rocket Fund Radio」や、CREALさんの「お客様インタビュー」でお話しした内容を、刷新した形でお答えしました。

 

www.rocket-makers.co.jp

 

creal.jp

 

私は、話慣れているわけでもなく、素人なので話が上手いわけでもないですが、話が盛り上がり、予定時間を30分ほど超える熱い内容でした。

 

これは不動産クラウドファンディングへの投資戦略が、自分の中でぶれずに固まってきていることが大きいです。

またFIREのような「資産を守る段階」の投資には、不動産クラウドファンディングはPFに組み入れるのに最適な商品だという確固たる思いがあります。

これはただの信念だけではなく、クラファン投資での失敗と成功の中で体験した思いと、リターンという実績を加味した結果をもってたどり着いた考えだと言えます。

 

株式投資で例えると、結果的に上昇相場の中での成功だけしか経験していない人より、下落相場や恐怖、大きな損失を経験している人の方が強いと思います。

 

ソーシャルレンディングでの失敗体験が、今の投資戦略に大きな影響を与えています。

ネガティブな経験でも、将来的にポジティブな経験に置き換えられる、これは投資の魅力だと思います。

 

現在成功している有名な投資家やトレーダーの方も必ず大きな失敗がある方がほとんどです。

その失敗の中から学び、また立ち上がった人が成功を収めているような気がします。

 

<まとめ>

相場は生き残ることが重要ですね。

生き残ってやり直すことができれば、またチャンスはあるからです。

 

今は株式相場が、インフレ、金利上昇リスクに加え、地政学リスクも加わり不安定になっています。

 

こんな時こそ、自分の投資戦略と投資商品の選択を考え直す時だと思います。

まだまだマイナーな存在の不動産クラウドファンディングを、多くの人に正しく発信したい気持ちが強くなりました。

 

 

私の参加する不動産クラウドファンディング比較サイト

「トチクモ」はこちら↓↓

kumo-funding.com

 

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

 

FIRE生活の一日とは?

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2022年になりました。

本年もよろしくお願いいたします。

今年も無理せず、自分のスタイルで投資をしていこうと思います。

 

 

 

 

<FIRE達成後3年経過>

私は2018年10月にFIRE達成し、会社を早期退職しましたので、3年と2か月が経過しました。

資産が少し減るということも体験しましたが、なんとかFIREの生活を維持でき、楽しく過ごせています。

簡単ではないことも多いですが、FIREして本当に良かったと思います。

 

 

<FIRE生活の一日とは?>

私は周りに自分からFIREの話をしませんが、職業など聞かれた際にどうしても説明しないといけない場面もあります。

その際にだいたい聞かれることは「一日何してるのですか?」「暇ではないですか?」という質問です。

Twitterでもよく議論されているのを見ますね。

 

ということで、私の平日、何も用事がない場合の1日を円グラフにしてみました。

 

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1日のスケジュール


カラーが見にくいですが、お許しください、、。

 

基本的には東証の値動きを見ながら、機会があればトレード、無い場合は投資の勉強や情報収集をしていることが多いです。

合間に趣味のフットサルに行ったり、ギターを弾いてたりしますが、だいたいこんな感じです。

 

<FIREの向き不向き>

何もしていないようで、ほとんど投資関連の勉強をしていることになります。

この時間は私にとって苦しい時間ではなく、楽しい時間です。

より良い発信ができるようになりたいという目標もあります。

ここがFIREに向いているかどうかの分かれ目のような気がします。

 

「熱中できることがあるかどうか」

これがあるか無いかで、FIREの生活は楽しくもなり、苦しくもなるような気がします。

熱中できることは勉強でなくても、趣味でももちろん良いでしょう。

「FIREしても暇だよなあ・・・」と思う方は、そもそもFIREに向いていないのかもしれませんね。

 

私の場合、趣味=投資のようなものなので、投資を勉強することは、充実した楽しい時間になります。

他のFIRE達成者の方も、投資や勉強がお好きな方が多い印象があります。

別に一日寝ていても良いのですが、FIREしてダラダラしたいわけではないので、有効に時間を使っているつもりです。

 

<今年の目標>

2022年は、

 

・堅実な投資をすること

・良い投資商品をより良い形で発信する

 

こちらの2点を目標としていきます。

 

特におすすめしており、比較サイト「トチクモ」にも参加している、不動産クラウドファンディングの比率を上げていこうと思っております。

 

ファンドの分析力を上げるために、不動産の勉強はもちろん、不動産クラウドファンディングを取り巻く様々な情報に関して積極的に知識の吸収をしていきます。

 

kumo-funding.com

 

 

今年もどうぞよろしくお願いいたします。

皆様にとって良い年になりますように。

 

かつさんど

 

 

 

 

 

 

FIREについて取材!→不動産クラファン比較サイトをオープンへ!

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今回はFIREについて「庶民のIPO」「カブスル」などを運営する、カブスルさんから私かつさんどがインタビュー取材を受けたお話です。

これがキッカケで不動産クラウドファンディング紹介サイトをオープンする事になりました!

 

私は2018年10月末にFIREを達成しており、間もなく3年が経過します。この間にもFIREへの考え方や、価値観、実際の生活にも変化が出てきており、そういった部分も含めてお話しさせていただきました。

 

現在のポートフォリオや投資方針、私のオススメの本など盛りだくさんの内容です。FIREの基礎知識も理解していただけると思います。ぜひご覧ください!

 

 

カブスル」でのFIREについての記事はこちら ↓↓

kabusyo.com

 

カブスルさんのTwitterはこちら ↓↓

カブスル@庶民のIPO運営者 (@macmmo) | Twitter

 

 

<取材について>

私は以前からIPO投資はしていますので、カブスルさんのサイトは何度も利用させていただいていました。今でもIPOを申し込む際には必ず「庶民のIPO」を見て、銘柄や日程の確認をしています。

 

カブスルさんは私と違って堅実な投資手法で、IPOに関してはスペシャリストのお方で、もともと尊敬していた投資家のお一人です。大手サイトを運営されている方ですが、TwitterやLINEオープンチャットなどで交流させていただき、その発言内容や言葉の使い方からお会いしたことはないものの、素晴らしい人間性を感じていました。

 

そのようなお方から取材依頼があり、単純にうれしい思いと、FIREして良かったなあと思いました笑。

 

<FIRE生活の心境の変化>

FIREする際は充分にシミュレーションをして、しっかりとした資金計画はありましたが、お金とは別枠の、自分の考え方と心境の変化まではあえて想定しませんでした。

人間は置かれた環境で考え方は変わっていくと分かっていましたし、5年前の自分の考えと今の考えは結構違っていることも感じていましたので、臨機応変に考えようと思っていました。

 

自分の能力を考えて今の仕事を続けるよりも、FIREで精神的に自由になることと、あえて人とあまり関わらないことを選択したのですが、結局はリアルでもSNSでも人との出会いによって、なにかが生まれてくるのだと思います。

 

働くことに疲れていた自分がまさか通っていた書店で働かせてもらうことになるとは思ってもいませんでしたし、SNSで出会った人にFIREについて取材していただき、そこから新しい動きが出てくることも予想できませんでした。

人生は面白いですね。

 

<やりたい事の発見!>

FIRE生活の中で、考える時間が多くある事と、こういった素晴らしい人との出会いにより、自分のやりたいことが見えてきました。

 

私は投資が好きで、投資のおかげで今の自分があります。投資と出会って勉強し実践していなければ、アーリーリタイアなんて夢のまた夢だったことでしょう。

 

しかし残念なことに投資は正しく理解されていない部分があり、これはもったいない事だと思っていました。また今後の自分がやりたいことを考えた時に、先ず自分が楽しめることで、得意な分野で、少しでも人の役に立つことをやりたいと思いました。

 

このような考えから、今後は投資について発信ができればと思いました。投資の意味と楽しさ、自分の得意な分野での投資商品の紹介、新しい投資商品の紹介など、投資を正しく理解していただけるような発信をしていきたいです。文章を読むことや書くことも好きなので、楽しみながらやっていきたいと思います。

 

 

<不動産クラファン紹介サイトをオープン!>

今回出会わせていただいたカブスルさんと、不動産クラウドファンディング紹介サイト、「トチクモ」をオープンしました!

 

私は2017年からソーシャルレンディング投資を始め、現在、不動産クラウドファンディングと合わせて1500万円ほど投資中です。

この経験を活かして、記事の執筆をしています。

 

投資型クラウドファンディングをはじめてみたい方から、実際に投資をされている方まで、幅広く役立つサイトになる予感がしています。

ぜひご覧ください!

 

不動産クラウドファンディング比較サイト「トチクモ」はこちら

kumo-funding.com

 

 

 

 

 

 

YouTubeに出演しました!

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投資家として、不動産投資ポータルサイト 楽街の「楽街相談室」動画、第1回目に出演させていただきました

私は株式投資を中心とした資産形成のため、不動産投資は初心者です。

不動産の売却による利益を得たことはありますが、大家業は未経験です。

今回は分散投資として、不動産投資に興味がありましたので、相談者として勉強させていただくためにYouTubeに出演しました。

 

YouTube動画はこちら ↓↓

 

www.youtube.com

 

 

<動画撮影現場とは?>

7月某日に楽街を運営するファーストロジックさんの本社会議室で撮影が行われました。オフィスが東京ミッドタウンの高層フロアでしたので、景色が良かったです。当日はオリンピック関連の警備で有楽町の周りには警察車両が多く、「TOKYO2020」ののぼりも多くあり、名古屋では実感できなかったオリンピックムードを体感できました。

 

今回私の質問にお答えいただいたのは、安藤新之助さんとテリー隊長さんです。お二人ともすごい不動産投資家です。このような素晴らしい方々を回答者としてブッキングできる楽街さんはすごいなと感じました。

 

感染症対策でアクリル板の設置されたテーブルに出演者が座り、対談形式で撮影がスタートしました。カメラは固定で3台ほどあったと思います。スタッフの方は司会進行の方1名と、カメラマンの方、担当者の方がいらっしゃいました。

もっと簡易的な撮影だと思っていましたが、本格的でYouTube動画はしっかりと制作されているんだなと思いました。

 

<相談内容は?>

・1棟目を購入する場合はどういう物件が適しているか?

・どこから情報を得て、どうやって購入するのが有効か?

・内見のポイント

・物件購入の決め手はなにか?

など、初心者として疑問に思ったことを素直にお聞きしました。

安藤さん・テリー隊長さんも親身になってお答えいただきました。

 

<不動産投資について思ったこと>

今回の撮影で不動産投資に関して感じたことは、分かってはいたものの簡単ではないということです。現物不動産を持つことはさまざまなリスクが生じます

天災リスク、水漏れなど物件内のリスク、空室リスク、住人や近隣でのトラブル、不動産価格下落リスクなどです。

 

あと一番感じたのは、不動産投資は借り入れをしてレバレッジを効かせることで利益を最大化できるということです。

これは回答者のお二人も共通の認識で、動かせる現金(予算1000万から2000万円)内で買える物件で不動産投資を始めたいと言う私に、「借り入れをし不動産投資を始めて、将来的には事業化するべき」だとアドバイスをいただきました。

小額からでも投資できる良い投資商品が増えている中で、不動産投資はやはりハードルが高い部分があります。

 

私はFIRE済みで個人的な価値観もあり、金融機関から借入できたとしても、所謂借金はしたくありません。

レバレッジ取引に関しても、信用取引や為替取引はしますが、短期でリスクマネジメントされた中でのレバレッジ取引と中長期の借り入れが同じとは思えませんでした。

この点は私のような株式中心のトレーダーに近いタイプの投資家と、不動産投資のスペシャリストとの考え方の違い、時間軸の違いで、どちらも正解だと思います。

 

株式の高配当株投資と比較した場合、不動産投資は日々の価格変動リスクは無い(見えてこない)ものの、流動性リスクは高いと思います。

株は不測の事態により価格が下落した時でも損切りとして、即日から数日以内には手放すことができます。株価は戻す場合もあり、指値で約定できるかもしれないですし、最悪、成行きで投げられます。

不動産は自分の売りたい価格と購入希望者の買いたい価格が合致するまで取引が成立しないため、不動産価格の急激な下落があった時や、自分のライフプランに変更があり不動産を手放したいときに希望価格ですぐに換金できない可能性があります

 

 <感想>

企業の公式YouTubeに出演することは初めてでしたので、動画撮影までのやり取りや、撮影状況なども含めてとても勉強になりました。

投資家の人もYouTubeチャンネルを持ち、情報発信する人も増えています。

将来的にFIREの副業として、YouTube動画で収益を得ると言うのが当たり前になるかもしれません。 

 

不動産投資に関しては動画内でも申し上げていますが、「自分の基準を持つ」ことができるように、勉強していきます。

自分の基準を持つことは、投資を行う場合必ず必要になります。

不動産投資に関しても、自分で投資判断ができるようになれればと思いますが、株式や不動産クラウドファンディングとの比較をし、どちらが自分に向いているかを再検証していきたいと思いました。

 

楽街新聞 ↓↓

www.rakumachi.jp

 

楽街相談室 (私も相談しています)↓↓

ask.rakumachi.jp

 

 

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

 

 

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お金の貯め方について

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今回はお金の貯め方についてです。

お金はなかなか貯まらないですよね。

しかしお金に対しての「見直し」の積み重ねにより、結果的にお金に余裕が生まれることはあまり気づかない点でもあります。

色々な人を見てきた中で、お金が貯まる人の特徴と、貯まらない人の特徴がなんとなくわかりましたので、こちらもご紹介したいと思います。

 

手取り年収の推移

先ずは下の表をご覧ください。

額面800万円の人の手取り推移の表です。

 

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出典:ダイアモンドオンライン

完全に右肩下がりとなっており、これが株価チャートなら買ってはいけない銘柄と言えます。

グラフには無いですが、2015年から2020年にかけても横ばいで上がってはいません。

2002年から比べると同じ年収の人の手取りは、約10%も減少しています

さらに年収自体も減っている傾向もありますので、今まで通り普通にお金を使っていたら、お金は貯まりにくくなっている状況と言えるでしょう。

 

お金の貯まらない人の特徴

色々な人と出会う中で、お金が貯まらない人には共通の特徴があると感じています。

 

①お金に対して目標がない人

・いつまでにいくら貯めるという長期目標

・今年はいくら貯めるという中期目標

・今月はいくら貯めるという短期目標

 

人間は目標やゴールがないと、物事に対して継続的に努力するのは難しいと思います。

私は何か目標がある場合、上記のような長期(10年)、中期(5年)、短期(1年)のゴールを設定します。

経験上、これをやることで進捗率が見える化します。ゴールに対して今どこにいて、どういう状況なのかがわかり、それによって取り組み方を修正することも早期にできます。この修正力は大切な力だと思います。

お金に対しても明確な目標を掲げることで、ゴールに向かって継続的に努力することができやすくなります。

会社でも同じことが言え、私は仕事は楽しくなかった(だからFIREしました)ですが、それでも1年後の自分、5年後の自分、10年後の自分を想像して仕事に取り組んでいました。

FIREや投資でも同様で、計画性がある人は達成する可能性も高まると思います。

これはほとんどの事柄で全般的に言えるのかもしれません。

ぜひ目標、ゴールを紙などに書いて明確にするべきだと思います。

 

 

②浪費癖のある人

・お酒、タバコ、ギャンブルでの浪費

・コンビニで無用な買い物を過度にする

・ついつい高額な衝動買いをする

・趣味に過剰なお金を使う

 

500万近くの借金のある人のインスタを見ると、5万くらいする高級ドライヤーを購入していたり、うなぎやお寿司、高級レストランに行った投稿が月に何回もあります。

借金があるのに服や靴なども頻繁に買っています。信じられない行動ですが事実こういう人は多いのかもしれません。

一見すると表面的には豊かに見えるかも知れませんが、間違いなくお金は貯まりませんね。

 

SDGsの広がりや、コロナ感染拡大の影響もあって、ますます愛煙家にとっては厳しい世の中になっています。JT(日本たばこ産業)も7/30にタバコの値上げを発表しました。街の中で吸える場所もかなり限られてきています。

これが環境の変化であり、社会の流れです。できれば環境の変化には柔軟に対応できた方が良いと思います。

 

私はお酒も飲みませんし、タバコも吸いません。またギャンブルも好きではないのでやりません。価値観の違いでそこに幸せを感じる人もいると思いますので、それを否定はしませんし、むしろそれで良いと思います。

しかしお金の面で言うと貯まる可能性を低くしています。

 

③ライフスタイルを見直すことができない人

年収や手取り収入が減少する中でお金を貯めようとする場合、必要なのは家計の「見直し」です。節約も必要ですが、今かかっているお金への必要性を考えたほうが固定費を減らすことができます。

自分の入っている保険や、携帯電話のプランさえ分かっていない人も多いかと思います。とても勿体ない話です。

今の生活費全般を書き出し、どこが必要でどこが不必要なのか検証することで固定費が少しでも減らせれば、お金が貯まる可能性も上がります。

 

具体的な見直し方法

①電子化する

電子マネーを取り入れることにより、ポイント還元やキャンペーンで結果的に支出を減らすことができます。使用の履歴も見れるため、自分がいつ何にお金を使ったのかが見える化され、検証することもできます。今の社会の流れから言っても、電子マネーを活用することは必要だと思います。

 

ネット専用銀行に限らず、メガバンクでも最近はネットバンキングが整っています。振込手数料やATM手数料が無料になることもあり、無駄な手数料を減らし、節約できます。また、紙の通帳も必要なく資源の面でも貢献できます。ネットバンキングを取り入れると取引が便利なだけでなく、ネットやスマホで自分の資産がいくらなのかをリアルタイムで知ることもできます。お金に対する意識が高まると思います。

 

 ②保険、携帯プランの見直し

これはライフプランの見直しをFP(ファイナンシャルプランナー)にお願いすると、必ず言われることです。保険を解約とまでは言いませんが、自分が入っているプランを正確に理解し必要か判断することは大切です。

携帯電話も同様で、大手キャリアでも安いプランも出ていますし、安い事業者も多数ありますので、見直しを検討することで固定費がかなり変わってきます。

 

③物を買うときに本当に必要かを考える

お金が貯まらない人の特徴に無計画な衝動買いを挙げましたが、お金が無くてもカードで買ってしまうなんて人も実際に多くいます。

このような人には、今買おうとしているモノは本当に必要なのか?とあらためて考える時間を作ることをお勧めします。勢いだけで買って後悔することは誰にでもあります。それを防ぐためにも一旦頭を冷やして考えることは重要です。たぶんそのお金はすぐに稼ぐことができない金額なはずです。

 

投資の必要性

最後に上記を実践し、お金を貯めることができ始めたら、そのお金を増やすことを考えることをお勧めします。投資を考えられる時点で、ステージは少し上がっています。

今は銀行に預けてもほとんど金利は付きません。収入は減り、日用品の一部の価格や不動産価格は上がっています。この状況ですと、単純に余裕資産は減っていきます。

 

投資をしている世帯と投資をしていない世帯の格差はますます広がりつつあります。

正しい投資の知識を身につけ、投資を実践することで人生を豊かにし、余裕のある生活を得られる可能性は高まると思います。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<楽街YouTube動画への出演について>不動産投資への参入問題

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今回は不動産投資についてです。

私はFIRE達成しておりますが、資産を全額投資しに回しているわけではなく、株式の短期売買資金や待機資金として現金を温存しています。

なぜこのような事をするかというと、一気にPFを作りたくなかったのと、コロナ相場になり様子を見たかったからです。

ただ将来的には不動産投資に行きつくのではないかという予測もあり、最近は不動産を改めて勉強しております。

もともと不動産投資は転売という形では経験がありますが、大家業の経験はありません。

 

<不動産投資か高配当株投資か?>

余っている資金を中長期投資として高配当株に回して平均4%から5%の配当所得を得るのか、それとも不動産を購入し賃貸に回し、家賃収入を得るのか真剣に考え中です。

資金が潤沢にあれば、その両方を実践すればよいのですが、私の資金ではどちらかになります。

 

株式投資のメリット、デメリット>
〇高配当株で倒産リスク減配リスクのない銘柄であれば、配当に関しては安定している。

インカムゲイン狙いではあるが、地合いによってはキャピタルゲインを得られる。

〇基本的にいつでも売買(逃げること)できる。

×日々価格の変動があるため、安定はしていない。

×その会社の決算状況により、減配、無配転落リスクがある。

×暴落の可能性がある。

 

<不動産投資のメリット、デメリット>

〇立地さえよければ、人口減少の影響はなく安定した家賃収入が得られる。

〇不動産価格上昇により転売による利益が得られる場合がある。

〇所有物件に関して問題がなければ何かする手間がない。

〇目に見える急激な価格変動がない。

×災害リスク

×不動産はすぐに売れない。

×購入物件の見極めが難しい。

 

<株も不動産も取得金額が最重要>

これは株でも不動産でも投資全般に言えると思いますが、基本的に「安く買って高く売る」

これができれば損することはありません。

今の価格が高いのか安いのかは後からわかることで、現在の価格が適正なのかどうかは確証がありません。

この中でも適正価格より安くなった価格で買わないと、その時点で損失が出る可能性が出てきます。

株は経験豊富な方なので、高すぎる場合は見送りますが、これができるのはいつでも買えるからです。

不動産の場合、売りに出された物件は世界で1つしかないのです。

このことから不動産物件の購入の判断は難しいと思います。

 

<ではどうするのか?>

現在の私の経験値やスキルでは、株>不動産となりますが、株でも勝てる確証はありません。

不動産をもっと勉強して、取引される物件の動向を注視していきたいと思います。

今は地元(東海三県でいざとなったら現地へ行ける範囲)の中古戸建かアパート一棟を購入する事が現実的だと思っています。

土地勘がない関東圏などは好物件があったとしても買わないと思います。

 

<楽街YouTube動画出演について>

この不動産投資への勉強の一環で、株式会社ファーストロジックさんが運営する不動産投資サイト「楽街」の楽街相談室YouTube動画に出演することになりました。

私が質問者となり、先輩の不動産投資家の方々が質問に回答してくれる内容が予定されております。

「初めて購入する不動産はどのように見つければよいか?」が質問のテーマです。

これを良い機会とし、不動産投資への参入を前向きに考えていきます。

もうすぐ撮影がありますので、楽しみにしています。

 

楽街 公式HPはこちら ↓↓

www.rakumachi.jp

 

 

 

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

 

 

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「TSON FUNDING」にインタビュー取材しました!

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出典:TSON FUNDING

 

今回、私かつさんどの地元である名古屋発の不動産クラウドファンディング

TSON FUNDING」を運営する株式会社TSONさんにインタビュー取材をさせていただきました。

 

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出典:TSON FUNDING

 

地元の事業者にインタビュー取材の第二弾となります。

第一弾の記事はこちら ↓ ↓

katsusandokatsu.hatenablog.com

 

 目次

 

Q 代表取締役の荒木 健次さんの経歴を教えてください

 

1989年4月 東新住建株式会社入社

2010年4月 株式会社トス企画(現 株式会社TSON)入社

2012年9月 当社取締役就任

2020年9月 当社代表取締役就任

 

Q 株式会社TSONは東京証券取引所TOKYO PRO Marketに上場していますが、東京プロマーケットとはどのような市場でしょうか?

 

東証プロマーケットは、他の東証市場に比べていくつかの審査基準のハードルが下げられ、上場しやすい市場となっております。

広く資金調達の機会を得られ、上場メリットが受けられる市場です。

運営自体は東京証券取引所が行っております。

TSONは2015年3月より東証プロマーケットに上場しております。

 

より詳しい説明は、東証のホームページをご覧ください。

www.jpx.co.jp

 


Q TSON FUNDINGを担当する社員数と主要資格保有者数を教えてください

 

4名

宅地建物取引主任者2名

○公認 不動産コンサルティングマスター1名

行政書士1名



Q 不動産クラウドファンディング参入のきっかけを教えてください

元々弊社は、クラウドファンディグ事業開始の8ヶ月前より書面型のファンドを運営しておりました。

・書面型のファンドを運用する中で、お客様よりクラウドファンディングのご要望が多くあったこと

・1口の金額を小さく出来ることで書面と比べて幅広い年齢層のお客様に弊社のサービスを利用いただけるようになること

上記の2点がきっかけです。



Q TSON FUNDINGの「強み」を教えてください

当社独自の不動産AI「勝率一番」を使った物件選定によりファンドに向いた優良な物件を選定しています。

分譲戸建て400万件、賃貸住宅6000万件の実売データよりワンクリックで勝率や各エリア平均を計算したり、データの地図プロットなど様々な機能があります。

このシステムの販売も行っており、分譲住宅会社、アパート建築会社、不動産鑑定事務所、ケーブルテレビ等にご利用いただいております。

 

勝率一番のHP

www.s-1ban.com

 

また弊社の住宅市場分析は大手新聞社からも定期的に取材を受け、記事として採用されており信頼性があります。

定期借地権を使ったファンドを多く出している点も強みとなります。

50年間定期借地できる優良な土地を見つけて事業化することで効率の良い運用が可能となっています。

新築の戸建て・新築の賃貸住宅が投資対象であることです。



Q TSON FUNDINGの「弱み」があれば教えてください

 

償還実績がまだないことです。

しかしながら弊社はクラウドファンディングを開始する8ヶ月前より書面でのファンド運用を行ってきました。

ファンド自体は同じもので、募集をWEBで行うか、書面で行うかの違いとなります。

書面型のファンドはちょうど1年経ち、償還を迎えてきており、償還実績は4ファンド、7月末時点で8ファンド償還の予定です。

すべてのファンドで想定利回り通りの配当を償還しております。

元本割れはございません。



Q 現在のファンドは想定利回りが6.7%ですが、他社よりも高い利回りのファンドを出せる理由はありますか?また、今後もこの水準の想定利回りでファンドを募集する予定ですか?

 

「強み」の部分でも触れましたが、ほとんどのファンドが定期借地権を利用したファンドであるためです。

土地購入費がかからないため、建物代だけでの事業となりますので、少額の募集で事業運営することで多くのリターンをお返しできます。

また定期借地権の投資対象物件を東京周辺・愛知周辺に絞って供給し続けられることも強みです。

所有権の投資対象物件もいくつかございますが、6.7%の利回りを出せる物件に対象を絞ってファンド化しております。

今後もこの水準の想定利回りでの募集を予定しておりますが、市況や仕入れ状況により変動する場合もございます。



Q 今後、東海地方の不動産市況(賃貸・分譲)についてどのように思われますか?

 

コロナショック後、東京都心部では立地ブランド・利便性以外にも「暮らしやすさ」をもとめて郊外に住む傾向がでてきております。

東京エリアとは逆に東海地方は元々、人口密度がそれほど高くないため「利便性」と「暮らしやすさ」を同時に追求できる環境になっており、名古屋駅・栄エリアなどの都心部や地方の主要都市の近辺などに住宅を持つ動きがみられます。

また個人向けの新築賃貸住宅の入居率は安定して推移しています。

こうした動きから東海地方の不動産市況は、利便性が高く暮らしやすいエリアでは、賃貸・分譲ともに今後も一定の底堅い需要があると考えております。



Q 最後にTSON FUNDINGに興味を持つ投資家にメッセージをお願いいたします。

 

不動産ファンド事業を開始し1年2ヶ月が経ちましたが、おかげさまで運用総額が12億円を超えました。

また調達額も9.9億円に達しております。

今後は、さらにファンド事業を深化させ、新たな商品も企画しておりますので今後ともTSON FUNDINGを何卒よろしくお願い申し上げます。

 

◇取材の感想

お忙しいところインタビューに応じていただき、ありがとうございました。

 

今回のインタビューで初めて知ることができた点、理解が深まった点がありました。

それは、

・元々書面型でのファンド運営をしており償還実績もあること

・独自のAI「勝率一番」によるファンド物件の選定

・定借権を利用したファンドによる想定利回りの高さ

です。

 

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出典:勝率一番

 

 

特に、過去に正常な償還実績がある事はソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングにおいては投資判断の際に重要な要因になると私は考えます。

 

TSONは東証プロマーケットに上場しており、機関投資家のみが参加できる市場ではありますが、上場企業が運営している点は安心材料と言えます。

 

また、物件の運用期間中や売却時に損失が発生た場合でも「優先劣後システム」があるため、劣後出資割合までの損失であれば、投資家に損失が出ることはありません。

 

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出典:TSON FUNDING

 

ファンドには魅力があると思いつつも、その情報の少なさから投資には至っていませんでしたが、今回の取材を通して新たな発見があり、今後ファンド募集があった際は投資対象として検討したい事業者のひとつだと感じました。

 

TSON FUNDING公式HPはこちら ↓ ↓ 

tson-funding.jp

 

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

※投資判断はご自身で行ってくださいますようお願い申し上げます。

 

 

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「信長ファンディング」にインタビュー取材しました!

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出典:信長ファンディング

 

今回は私の地元、名古屋市が本社の不動産会社 

株式会社ウッドフレンズ東証ジャスダック名証二部上場/8886)が運営する、

信長ファンディング」にインタビュー取材をさせていただきました。

 

目次

 

 

 

 

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出典:信長ファンディング

 

Q 代表取締役の前田 和彦さんの経歴を教えてください。


昭和44年3月 名古屋大学 農学部 林産学科 卒業
昭和44年4月 日本ハードボード工業株式会社(現 ニチハ株式会社)入社
昭和57年11月 株式会社ウッドフレンズ設立、代表取締役就任
令和1年8月 代表取締役会長就任

 


Q 信長ファンディングを担当する社員数と主要資格保有者数を教えてください。

 

5名(宅地建物取引士2名、公認不動産コンサルティングマスター1名、ビル経営管理士1名)

 


Q 不動産クラウドファンディング参入のきっかけを教えてください。

 

投資家が不動産投資する場合、銀行からの借入金を活用することが多いが、個人が預けた預金が借入金の一部に利用されている。

 

不動産を小口化することにより、個人が直接不動産投資可能な仕組みを構築すれば、銀行に預けるという選択肢だけでなく、より多くの個人が不動産投資に参加できる。

           
新たな不動産投資参加者を増やし、結果として地域経済および不動産市場が活性化するという流れを作りたいと思い参入した。

 


Q 信長ファンディングの「強み」を教えてください。

 

1982年の創業以来、愛知県を中心に分譲戸建事業を行ってきたことによる不動産情報力、建設資材調達能力、デザイン力などを総合的に活かし、新規開発物件やリノベーション物件を商品化している。

 

エリアを東海三県(愛知・岐阜・三重)に絞っているので、物件確認やリーシング対応などを事業者として迅速に行うことができ、投資していただいた方にも安心してもらえると考えている。

 


Q 信長ファンディングの「弱み」があれば教えてください。

 

「強み」の裏返しではあるが、全国に投資家がいるので、当地域以外の投資家にとって東海三県の地域性や不動産市況が理解しにくいという意見がある。

 


Q 現在のファンドは5.3%~5.5%ですが、今後もこの水準の想定利回りでファンドを募集する予定ですか?


当面はこの水準を考えているが、将来的には変更する可能性がある。

 


Q マンション以外のファンド(オフィスビル、ホテル、ゴルフ場など)の予定はありますか?


住まい方の多様性という点では、レジデンスに位置づけられる高齢者施設も検討している。

 

またコロナの状況にもよるが、観光地の商業施設を商品開発できれば他の投資物件との差別化が可能だと考える。

 


Q 今後、東海地方のマンション市況(賃貸・分譲)についてどのように思われますか?


不動産は地域経済および金融情勢との連動性が強く、トヨタ自動車を中心とした企業の安定を条件として、マンション市況は安定的な状況が継続すると思う。

 


Q 最後に信長ファンディングに興味を持つ投資家にメッセージをお願いいたします。

 

地域アイデンティティを大事にし、投資家の方に望まれる商品開発を行い、織田信長のように上昇志向をもって推進していきたいと考えています。


東京一極集中の投資を地方に一部回すことが、投資家にとってのリスク分散。

 

比較的安定している地域である東海地方の不動産投資による資産形成を一度ご検討ください。
 

 

 ◇ 取材を終えての感想

運営会社のウッドフレンズは地元ではよく聞く有名な不動産会社と言えます。

東証ジャズダックに上場しており、上場企業が運営していることは投資する際、安心材料になると思います。

 

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8886 ウッドフレンズ 株価チャート

 

 信長ファンディングを担当する社員の方は5名と少数精鋭の体制ですが、回答にもあったようにファンドは東海三県エリアに絞られているため、特に問題なく対応できるのではないかと思います。

 

他の事業者の不動産クラウドファンディング物件は、関東圏が圧倒的に多く、東海地方の案件にも投資することは投資地域の分散になります。

 

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出典:信長ファンディング

 

また投資家は優先出資(80%)となり、事業者が劣後出資(20%)しており、

「セイムボート出資」となるため、運用資産価値の下落率が20%以内であれば、

元本と配当には影響がありません。

 

今後は回答にもあった高齢者施設ファンド、ウッドフレンズの事業でもあるホテル、商業テナントビル、オフィスビルなどのファンドの組成があれば、投資の幅も広がると思いますので、期待したいです。

 

 

私自身も「信長ファンディング」に関して興味はあったものの、情報があまりなかったため、投資をためらっていましたが、今回のインタビュー内容を受けて、今後は投資対象として検討したいと思いました。

 

信長ファンディング公式サイト ↓ ↓ 

不動産投資型クラウドファンディング - 信長ファンディング


 

今回はお忙しい中、インタビュー取材に応じていただき、とても感謝しています。

やり取りも迅速で丁寧に対応していただき、この点も信頼がおける会社だと感じました。

 

ソーシャルレンディング案件に、結果的によく調べずに投資していた反省を活かし、

今後はできる限り自らで行動し情報を得て、投資判断したいと思います。

 

 

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最後までお読みいただき、ありがとうございました。

 

 

 

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持ち家か?賃貸か?について

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今回は議論が尽きることのない、「持ち家か?賃貸か?」問題についてです。

この問題はFIREやセミリタイアの生活費にも大きく関わってきます。

 

結論から言うと、その人の住む地域、家族構成、資産によって答えは違ってきます。

どちらも正解だと思いますが、私は賃貸派です。

 

私は子供のころから、賃貸の一軒家 →  賃貸マンション→  分譲マンション  →  一軒家で、独立してからは、賃貸マンション  →  分譲マンション  →  賃貸マンション  →  賃貸マンションと、すべてのステータスを経験しています。

 

この経験上から、持ち家と賃貸、それぞれのメリット、デメリットを考えていきたいと思います。

 

<持ち家のメリット、デメリット>

メリット

・自分の城を持つという古くからの価値観を満たすことができる

・駐車場代、管理費など諸経費が不要

・部屋を自由に改築できる

・現在は住宅ローンが低金利

デメリット

・ほとんどの場合、ローンを組んでいる

・経済情勢、災害などで資産価値が下落する場合がある

・毎年固定資産税がかかる

・年々経年劣化し古臭くなり、場合によってはリフォームが必要となる

・近隣トラブルなどがあった際、すぐに引っ越せない

・現在は価格高騰で、かなり高値での買い物になる場合がある

 

<賃貸のメリット、デメリット>

メリット

・ローンがない

・なにかあれば、すぐに引っ越せて身軽である

・資産価値の部分だけなら、経済情勢や天災を気にしなくてもよい

・新築の大手メーカー物件は内装や設備が最新で快適

デメリット

・自分の資産ではない

・持ち家か賃貸かと聞かれた際、ステータスとしては下と捉える人が多い

・年を取ると借りられなくなるリスクがあると言われている

 

<結局は価値観の違い>

それぞれのメリット、デメリットを書き出しましたが、

極論すると所有する喜びを感じたいのかそうでないのかだと思います。

 

持ち家派は「家賃を払い続けても結局は自分のものではない」「売却すれば儲かる場合もある」という資産価値的な意見が大きいと思います。

これはその通りなのですが、ローンが払えなくなり、任意売却や競売になる人の記事を見ると、ローンを下回る回収しかできていない人も多いです。

 

購入時より完全に値上がりしている物件は三大都市で大手ディベロッパーが建てた、都心、駅チカのブランドタワーマンションがほとんどです。

 

これらの物件は建材費・人件費の高騰により、都心の新築マンションがサラリーマンではとても買えない金額になっており、中古マンションへの物色の広がりによる値上がりの恩恵を受けている形です。

 

また不動産投資(転売)対象としての投機マネーの流入もありますが、2021年に入り、私の地元の名古屋市に関しては新築分譲タワーマンションがすぐに分譲価格より高く取引されるという事態は少なくなってきています。

 

今後は現在所有している不動産が、右肩上がりで価値が上がっていく資産ではない可能性があり、むしろ建物の価値は確実に失われていくので、徐々に価値が下がっていく資産になるのかもしれません。

 

資産の観点だけで言うなら、10年前に地方の建売の一軒家を買った人は、その購入金額をGAFAの現物株購入に充てていた方が、資産は間違いなく増えています。

 

 <賃貸の利点>

持ち家の場合、「ここに一生住むんだ」という考えで購入する人も多いかと思いますが、3年後の事も不透明な混沌とした時代の中、将来の事を予測するのは難しいことです。

同じマンションに一生住むなんてことは、余程のことがない限り不可能です。

特にタワーマンションは管理費や修繕積立費が多額になることも想定されています。

 

その点、賃貸の場合、メリットにも書きましたが、何かあればすぐに引っ越せます。

極論ですが、隣人が変な人だった場合、トラブル回避のため引っ越せばいいのです。

 

持ち家の場合、不動産取引は相対取引で、買う相手が現れて売買価格が合致して初めて売却できます。

そして査定価格と実際の売買成立価格には乖離がかなりある場合も多くあります。

 

<賃貸の審査について>

無職になると賃貸を借りるのは難しいと世間的には言われています。

FIREして無事無職になった私も、この点に関しては不安がありました。

今年の2月に引っ越しましたが、結論から言うと現金や保有している金融資産を証明できれば保証会社の審査も通ります。

 

私の借りた物件は大手不動産会社の物件で、審査基準が厳しめの保証会社の審査となりましたが、各銀行や証券会社の保有資産の画面コピーで難なく審査は通りました。

直前に借りていた物件が家賃20万ほどの名古屋では高級物件で、その家賃を滞納なく支払っていたことも審査が通り易かった理由のひとつだそうです。

 

ちなみに銀行に依頼すれば「残高証明書」は発行できます。

数千万単位の金融資産がある事で、無職でもある程度の信用力は保持できるようです。

もちろん信用情報(家賃滞納、免許書を複数回紛失など)に何もないことが前提です。

 

世間で言われている「無職は賃貸が借りられない」は、条件付きで事実ではなく、金融資産がある方にとっては問題ないと思われますので、FIREを目指している方は参考になさってください。

(保証会社によっては審査内容が変わってくる可能性はあります。)

 

<投資としての購入>

一方、持ち家でも住居用としての購入だが、「将来への期待として投資になれば」という考えでのマンション購入はまだ十分にありだと言えます。

その場合のおすすめは、大手ディベロッパー(三井不動産レジデンシャル三菱地所レジデンス、住友不動産野村不動産、東京建物、東急不動産大京)のブランドマンションで、都心の駅チカマンションが有利だと思います。

東京以外であれば、学区の評判が良い地域の不動産は価値が下がりにくいです。

 

ローンに関しては割愛しますが、一番やってはいけない事は、夫婦それぞれの名義でローンを組む事だと思います。

これは避けてください。どちらかが働けなくなった場合にすぐに詰みます。

 

<賃貸のススメ>

最後に、現在の私は大手メーカーが建てた新築の賃貸物件に住んでおり、外装はもちろん、内装や設備も最新でとても快適です。

たくさん新築マンションのモデルルームを見ていますが、分譲マンションのクオリティと遜色ないレベルです。

 

PC1台あれば今の仕事はできるので、将来的にどこに住んでも良いという気楽な気持ちでいます。

分譲マンションを保有しているときは、災害がとにかく怖かったです。

 

資産価値の上下を気にしなくて良いことは案外、心の余裕に繋がっているのかもしれません。

今後も私は賃貸派です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ソーシャルレンディング(SBIソーシャルレンディング問題)について取材を受けました

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前回は「FIRE」に関して取材を受けたお話でした。

今回はソーシャルレンディング・SBISソーシャルレンディング問題について、

とある新聞社より取材を受けたお話です。

 

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<記者の方の担当に驚き>

その新聞社の記者の方は、東京地検特捜部の担当の方ということで、

今回の問題の大きさをあらためて実感しました。

電話での取材で、記者さんの質問に私が回答する形式で行われました。

取材時間は40分ほどでした。

 

<SBISL問題の経緯>

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SBISL HPのホーム画面

上記が問題の経緯となりますが、投資家限定情報などもあり詳細は割愛しますが、

雑に一言でまとめると、

「杜撰な管理でファンドの資金が流出した」

ということです。

 

該当ファンドは不動産ディベロッパーファンド、再生可能エネルギー関連(太陽光発電、メガソーラー)の一部です。

 

不動産ディベロッパーファンドの一部は2018年11月に募集、貸付が行われており、約2年半の間、本来されるべきファンドの監視や進捗の管理がなされていなかったため、貸付会社が資金を本来の目的に使用せず、それをSBISL側も気づけなかったという事です。

 

SBISLは金融庁に事故として届け出をし、これが認められれば投資家に対して元本相当額(元本から今までの分配金を差し引いた金額)を返却する、つまり不動産取引での「白紙解除」へ向けて取り組んでいる状況です。

 

<取材内容について>

ソーシャルレンディングについての基本的な仕組みをお話しし、

一部ファンドのようにSL事業者と貸付先の間にある、

SPC(特別目的会社)があることにより、

ここがブラックボックスのような形となり、

投資家としてその信頼性・安全性などがわからない点

SPCの制度を利用し悪事を働こうとすればできてしまうスキームが問題なのでは?

と個人的な感想をお話ししました。

 

SLの投資年数や金額などをお話しし、私は今回の問題の該当ファンドが2ファンドで、投資した経緯ついては、

 

「株価のように値動きを気にせず分配金を得られること」

「世界的なSDGsの動き、日本でも国策である再生可能エネルギー関連ファンドがあること」

「SBIグループの子会社であるSBIソーシャルレンディングに信頼を置いていたこと」

 

と回答しました。

 

特に「SDGs」や「再生可能エネルギー」という注目のワードを利用し、

貸付会社が悪だくみを考えたとしたら、それはあってはならない事とお話ししました。

 

<反省点について>

お話しする中で、投資家として反省すべき点が何点か思い浮かんだので、申し上げました。

 

それは、

 

・SBISLを過信し、内容をよく精査せず「クリック合戦」に参加したこと

・年利6%~7%は投資商品としてはリスクを伴う商品という認識が薄くなっていたこと

・みんながこぞって投資する商品は大丈夫であろうという根拠のない理由

 

これは今後の投資に活かすべき反省点です。

 

今回は事故と認められるのであれば、そもそも投資ではないので、

投資失敗には当たらないかもしれませんが、投資リスクの甘さを考え直すチャンスだと思います。

 

投資家にとっても、投資したファンドやその金額・期間で様々な立場があり色々な意見があると思います。

しかし、今までのSL事業者の問題を考えると、今回のSBISLの対応は

もっとも投資家を保護した例となると思います。

 

これはSBIホールディングスという巨大な金融グループ会社の子会社という点が大きかったと感じています。

 

<今後のSL投資について>

印象的な質問のひとつに「もうソーシャルレンディングは懲りましたか?」

という質問がありました。

 

私は「スキームや中身がよくわからないファンドに関して投資することは少なくなると思います。しかし、よく調べて自分の中で安全性が確認され、償還される可能性が高いと思うファンドには今後も投資したいと思います。」と回答しました。

 

従来のソーシャルレンディングの中にも、良いファンドはあると思います。

 

ただ、今回のSBISLや過去のSL業者の事故を考えた際、

ソーシャルレンディングから不動産クラウドファンディングへの流れが加速する可能性は高いと思います。

 

投資に絶対安全はなく、元本を100%損失補填する商品はありません。

まだ黎明期と言えるソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングは今回の問題を受け、より透明性・安全性の高い投資商品になってくれることを期待します。

 

今回の取材は自分の反省点をあらためて見つけることができ、その点でもよい経験となりました。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございました。